疫情影响下的房屋租赁合同问题

〖壹〗 、居住用房：对于居住用房，若因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋 ，承租人可提出减免租金请求。若疫情不影响承租人居住使用房屋
，且不存在无法使用房屋的客观情形，则一般不予支持减免租金请求 。总结：在疫情影响下 ，房屋租赁合同的履行面临诸多挑战
。当事人应充分了解相关法律法规和司法解释的规定
，合理主张自己的权益。

〖贰〗
、疫情下房屋租赁合同中，承租人在无事先约定和事后协商一致时 ，能否要求减免租金需视具体情况而定
，可能基于情势变更或不可抗力制度主张减免，但需满足相应条件 ，同时可关注政府规定和借鉴非典相关案例 。

〖叁〗、受疫情影响，租客在一定条件下可以要求解除租赁合同或减免租金
，但需结合具体情况判断是否符合法律规定的不可抗力或情势变更情形，并承担相应举证责任
。疫情的法律性质及适用规则不可抗力：新冠肺炎疫情符合民法通则中“不能预见 、不能避免
、不能克服 ”的客观情况 ，属于不可抗力事件。

〖肆〗、疫情虽具有不可预见性
，但房屋租赁合同中，出租人已履行交付房屋义务 ，承租人的核心义务是支付租金 。在支付手段多样化的信息时代
，转账等支付方式未受疫情直接阻碍，因此“疫情发生
”本身不足以构成承租人拒付租金的合法理由
。

〖伍〗 、在当前疫情下 ，承租方有可能实现一定期限的租金减免
，但能否解除租赁合同需结合具体案情判断。

“新冠 ”疫情对合同履行的影响及应对建议

〖壹〗
、“新冠
”疫情在法律上可被认定为不可抗力，对合同履行产生多方面影响 ，合同当事人可通过预判影响、关注政策 、积极协商、善用法律原则等措施应对 。

〖贰〗
、疫情爆发后合同可继续履行但明显不公
，能否主张解除：新冠疫情下，人员、原材料等费用上涨可能使合同继续履行明显不公平 ，如特定行业原材料上涨数倍导致履行亏损。

〖叁〗 、因果关系：疫情需直接导致合同履行不能，且该影响需达到“根本不能履行”的程度
。例如
，政府延长假期
、企业延期复工等行政措施直接导致合同无法履行，或疫情导致人员隔离、物资短缺等客观障碍。时间性：疫情需发生在合同成立后 、履行前 。若合同订立前已发生疫情 ，或迟延履行期间发生疫情
，则不构成不可抗力
。

〖肆〗
、合同继续履行显失公平的处理根据《民法典》关于情势变更的规定，若疫情导致继续履行合同明显不公平（如原料费用上涨数倍、客流量锐减至亏损） ，企业可请求法院变更或解除合同。例如：原材料成本因疫情上涨超过合同约定比例；不可抗力事件持续超过合同约定的期限（如30日） 。

〖伍〗 、根据影响程度选取处理方式：企业应根据疫情对合同履行不能的影响程度
，选取延期履行
、部分履行、不履行或解除合同
。如不可抗力只导致一时不能履行的，应选取延迟履行；只对部分合同义务履行产生影响的 ，应选取部分履行；只有当不可抗力的影响程度达到合同目的不能实现时才能解除合同。

疫情对在建工程合同履行的影响

〖壹〗 、疫情对在建工程合同履行的影响主要体现在工期
、财产损失、工程材料费用变动以及工程款支付和验收等方面
，具体如下：工期方面：若疫情在具体纠纷中被认定为不可抗力，因不可抗力影响承包人合同履行出现障碍所引起的工期延误 ，应当顺延工期
，免除受疫情影响期间的法律责任 。

〖贰〗 、北京市法院在审理此类案件时，会综合考虑疫情对合同履行的实际影响 ，平衡双方利益
。

〖叁〗、疫情对建设工程合同纠纷的影响直接影响：因不可抗力直接导致合同全部或部分不能履行或延迟履行，存在直接因果关系。根据《合同法》第117条
，因不可抗力导致合同不能履行的，根据影响部分或全部免除责任 ，包括延迟履行
，如疫情造成部分工程停工 。

〖肆〗
、根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的 ，根据不可抗力的影响
，部分或者全部免除责任
。在工程项目中，因疫情导致工地停工、人员无法进场 、材料设备无法运输等 ，使得工程无法按照原计划进度进行施工
，承包人有权要求顺延工期。

〖伍〗
、在疫情构成不可抗力的情况下，可以构成建设工程施工合同中工期延误违约责任的免责事由 。以下是具体分析：法律依据：根据《合同法》第一百一十七条的规定 ，因不可抗力不能履行合同的
，可以根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。

〖陆〗、新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件 ，符合这一定义
。合同法的规定：根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的
，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任 ，但法律另有规定的除外。

上海高院:处理涉疫情合同纠纷案件的基本原则

〖壹〗 、上海高院处理涉疫情合同纠纷案件的基本原则包括利益衡平
、合同严守、公平公正 、实事求是四个方面
，具体内容如下：坚持利益衡平原则妥善化解矛盾纠纷在案件审理中，需依法平等保护各方当事人合法权益 ，同时积极引导当事人通过调解协商
、互谅互让、共担风险 、共渡难关等方式化解矛盾 。

〖贰〗
、处理原则：坚持依法依规、平衡利益 、注重调解的原则
。在处理涉疫情劳动争议案件时
，既要保护劳动者的合法权益，又要考虑企业的实际困难 ，促进劳动关系的和谐稳定。通过调解方式化解纠纷
，减少诉讼成本，提高解决效率 。

〖叁〗、律师观点胜算面较大：北京德和衡（上海）律师事务所合伙人朱文华律师认为 ，受到4-5月疫情严重影响的商铺或租户仍然可以援引相关司法解释
，主张调减租金或就租金损失进行合理分摊
。

“新冠疫情
”在合同履行中的抗辩

“新冠疫情”在合同履行中可作为不可抗力或情势变更进行抗辩，但需结合具体情形判断适用条件及法律效果 ，且二者一般不可同时适用。 以下是具体分析：不可抗力的适用条件及法律效果不可抗力的构成要件 客观性：疫情属于不能预见
、不能避免且不能克服的客观情况，符合《民法总则》第180条对不可抗力的定义 。

商品房买卖合同中
，因疫情或防控措施导致不能按约定期限交房或付款的，当事人请求解除合同并由对方承担违约责任的 ，法院不予支持；但请求变更履行期限的
，法院应根据公平原则处理
。

受疫情影响，租客在一定条件下可以要求解除租赁合同或减免租金 ，但需结合具体情况判断是否符合法律规定的不可抗力或情势变更情形
，并承担相应举证责任。疫情的法律性质及适用规则不可抗力：新冠肺炎疫情符合民法通则中“不能预见、不能避免 、不能克服 ”的客观情况，属于不可抗力事件 。

关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问四）的解答如下：问题1：金融借款合同或信用卡纠纷中 ，个人/企业以疫情影响为由申请延期还款等
，如何处理？疫情一般不构成金融借款或信用卡合同履行的不可抗力障碍，不宜直接免责或减轻责任
。

《比较高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》重点内容如下：合同案件审理买卖合同：疫情未致合同目的无法实现 ，当事人请求解除合同的
，法院不予支持。继续履行成本增加或产品降价，受不利方请求调整价款或变更履行期限的 ，法院根据公平原则处理 。

不可抗力因素导致延迟交付，开发商可免责法律依据：根据《民法总则》《合同法》等相关法律的规定
，此次新冠肺炎疫情在法律上应属不可抗力，因不可抗力不能履行合同的 ，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任。